NEDEN İMAR PLANI ÖĞRENMELİYİM?
Arsacılığın temelini kadastro ile fiziki durumunu ise hâlihazırla tamam ederken bu iki çalışmanın da esas hizmet ettiği yer aslında imar planıdır. İmar planı bölgenin yapılaşma şekil ve şartlarını detayları ile bize söyler. Yani plan demek arsamızın üzerine yapılaşma şekil ve şartları belirleyen kurallardır da diyebiliriz.
Belki arsamızın şuan ki fiziki yerine imalat yapamayacağımızı bile bize söyler. Bu nasıl olur dersek imar da Arsamın mevcut yerine meydan yapılması planlanmış olabilir. İşte bu durum da ben arsamın üzerine inşaat yapamam demektir. İmar planın da arsanın tarlanın nereye isabet ettiğini tespit ettiğimiz planda, bu yerin ne amaçla planladığını anlamaz ve bu durumu yorumlayamaz isek o zaman çözüm de üretemediğimiz gibi bu arsanın ederi hakkında da fikir yürütemeyiz.
Plan safhalarını, çeşitlerini, gerektiğinde plan tadilat usul ve kaidelerini bilmek de bize artı değer katacak bir unsurdur. Şöyle ki arsamızın olduğu yerdeki plan yapım süresini veya tadilat süresini bilmek ki bunlar hemen hemen aynı zamana tekabül eder. Benim arsam ile ilgili beklemem gereken süreyi de tahmin edebileceğim anlamına gelir. Eğer plan yapılacak bir yer da tarlam varsa ve satmak istiyorsam başlamış imarın ne zaman tamamlanacağını ve yatırımın değerleneceği süreyi bilmek gibi bir artıya sahip olurum.
Bunun gibi plan tadilatına müracaatımla arsamın planın değişmesi ve yeni hali ile daha değerli hale gelmesini ne kadar sürede sağlayacağımı bilmek ve buna göre de yatırım planlarımı şekillendirmek benim kazanımlarımdandır.
Bazen de büyük m² imardan uzak bir tarlama, plan çeşit usul ve kaidelerini bilmem dolayısıyla gerekli öneri plan taslaklarını hazırlatarak mevzi imar planı yaptırmak suretiyle bu tarlamı arsaya çevirebilir. Ve parselleyerek değerinin çok çok üstünde satışını da sağlayabilirim.
Bunun yanında ise plan bilgileri arsanın değerini direkt olarak etkileyen unsurlar olarak da karşımıza çıkar. Mesela bir birine çok yakın konum da ki 0,20/0,40 emsalli 2 kat müsaadeli villa imarlı arsa ile 0,40/1,60 emsalli 8 kata müsaadeli yüksek yoğunluklu arsanın fiyatının aynı olmayacağı ortadadır. Kabaca yüksek katlı olan yerin villa imarlıya göre en az 3 - 4 kat daha pahalı olacağı aşikârdır.
Aynı zaman da arsanın, tarlanın kullanım amacımıza uygun olup olmadığını da anlarız. Yani asıl amacımız bir dükkân yapmak fakat bize sunulan arsa konut alanın da kalıyor ve sadece konut yapımına müsaade edilmiş. Dolayısıyla bu sunulan yerin bize yâda müşterimize uygun olmadığı kanaatine de buradan ulaşmış oluruz.
Başka bir örnek verecek olursak, bize sunulan arsa Plan da yeşil alan, yol veya sosyal donatı alanlarında kalıyorsa henüz bu arsanın imar uygulaması görmediği kadastral parsel halinin devam ettiği ve şuan o arsaya herhangi bir şey yapamayacağımızı anlarız.
Ve yapılaşmanın önün de imar uygulaması olduğunu görürüz. Bura da malumunuz dur ki uygulama görmüş bir arsa ile henüz uygulama görmemiş olan arsanın da fiyatları çok çok farklı olacaktır. Nedeni ise henüz o uygulamanın ne zaman yapılacağı, kadastro parselinin yeni yerinin nere olacağı, ne kadar kesintiye uğrayacağı ve arsanın ne tür sınırlandırılmalar ile karşı karşıya kalacağı belli olmadığı içindir. Bu örnekleri daha da çoğaltabiliriz. Demem o ki;
İşte bu ve benzeri plan detayları; bize bir arsanın kıymete haiz bir yer olup olmadığı, amacımıza uygun olup olmadığı ve neler yapılabileceğine daire birçok bilgiyi içerdiği için elimiz de plan bilgisi olan bir gayrimenkulün ne olduğuna dair yorum yapabilmek bizim için elzemdir.
Bir diğer değişle gayrimenkul işinin olmazsa olmazlarından biri de imar planını okuyabilmektir. Daire işi ile ilgilenen birinin plan bilmesine gerek yoktur diyemeyiz. Çünkü müşteri yapılı dairenin önün de ki boş alanın ne imarlı olduğunu sorduğun da, dairenin önü kapanır mı kapanmaz mı dediğin de veya binanın bulunduğu alan imarına uygun mudur dediğin de; bu bilgiler için plana bakıp cevap vermek zorundadır. O nedenle yukarıda sayılan sebeplerde göz önüne alındığında her gayrimenkulcünün ilgilendiği alanın gerektirdiği kadar plan okumayı öğrenmesi şarttır. https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1