İmar Hakkı Aktarımı Rehberi: Kısıtlı Taşınmazlar İçin Yeni Çözüm Yolu
Uygulama imar planlarında park, yol veya okul gibi kamu hizmet alanlarında kalan taşınmazlar için "İmar Hakkı Aktarımı" (İHA) dönemi başlıyor. Bu sistem, mülkiyet hakkının özüne dokunmadan, taşınmaz sahibinin kullanamadığı inşaat haklarını başka bir parselde kullanmasına olanak tanıyor.
İmar Hakkı Aktarımı Nedir?
İmar hakkı aktarımı, imar planı nedeniyle yapılaşma izni verilmeyen (verici parsel) bir taşınmazın, planla belirlenmiş inşaat haklarının, yapılaşmaya uygun başka bir taşınmaza (alıcı parsel) transfer edilmesi işlemidir.
Hangi Alanlar Aktarıma Konu Olabilir?
Her kısıtlı alan doğrudan aktarıma konu olamaz. Yönetmeliğe göre şu şartların varlığı aranır:
- DOP Sınırı: Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin %45’i aşması nedeniyle kamu eline geçemeyen alanlar.
- Eski KOP Alanları: 10/7/2019 tarihinden önce oluşmuş Kamu Ortaklık Payı (KOP) parselleri.
- Uygulama Kabiliyeti Kalmayan Yerler: Çevresindeki düzenlemeler tamamlandığı için tek başına imar uygulaması yapılamayan parseller.
- Sit ve Askeri Alanlar: Birinci derece doğal sit alanları veya askeri koruma kuşakları içinde kalan ve tasarrufu kısıtlanan alanlar.
İmar Hakkı Aktarımı Süreci: 5 Temel Süreç
- Planlama yapılmış üzerinden 5 yıl geçmiş ekstra en fazla 1 yıl daha kamu alanında kalmış 18 uygulaması görmeyen yerlerde öncelikli 18 uygulamasının yapılması istenir. Bu talep kabul görmezse;
- Hazine idare adına olan kayıtlı yerler ile kamu alanında kalmış yerlerin takas trampa yoluyla el değiştirmesi talep edilir. Bu talep de kabul görmezse;
- O zaman imar hakkı aktarımın talebi gündeme getirilir. Bu şekilde de çözüm üretilemezse;
- İlgili idareden imar plan tadilatı istenir. İdare buna da yanaşmazsa;
- İşte o zaman ilgili idarelerden alınmış yukarıdaki aşamaların yapılamayacağına dair belgelere dayanarak kamulaştırma davası açılarak kamu alanında ki yerin parasal ederi talep edilir.
İmar Hakkı Aktarımı Süreci: 5 Temel Uygulama Aşaması
- Teknik Rapor ve Gerekçelendirme: İdarenin, neden öncelikle 18. madde uygulamasının veya takasın yapılamadığını açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlaması gerekir.
- Değer Tespiti: Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hem alıcı hem de verici parselin değerlemesi yapılır.
- Uzlaşma ve Muvafakat: Alıcı parselin tüm malikleri ile verici parselin maliklerinin değer tespiti ve aktarım üzerinde yazılı olarak uzlaşması şarttır.
- Onay Süreci: İlgili belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile aktarım onaylanır.
- Tapu Tescili: Verici parsel kamuya bedelsiz devredilirken, alıcı parselin tapu kütüğüne yeni imar hakları işlenir.
En Önemli Kurallar ve Kısıtlamalar
Aktarım sürecinde dikkat edilmesi gereken "altın kurallar" şunlardır:
- %30 Sınırı: Alıcı parselin inşaat alanı, aktarım yoluyla en fazla %30 oranında artırılabilir.
- Birim Değer Dengesi: Alıcı parselin metrekare birim değeri, verici parselin birim değerinden fazla olamaz.
- Bedelsiz Devir: Aktarımın gerçekleşmesi için verici parselin üzerindeki her türlü yapı ve mülkiyetin ilgili idareye bedelsiz terk edilmesi gerekir.
- Vergi Muafiyeti: Kamu lehine yapılan bu aktarım işlemlerinde şahıslardan herhangi bir vergi, resim, harç veya döner sermaye ücreti alınmaz.
Neden Önemli?
Bu sistem, devletin kamulaştırma bütçesi ayırmasına gerek kalmadan kamu alanlarını (park, okul vb.) elde etmesini sağlarken; vatandaşın da on yıllarca süren mağduriyetini, mülkünü inşaat hakkına dönüştürerek çözmektedir.