EMSAL NEDİR ?
Emsal dediğimiz aslında KAKS olarak bilinen kat alanları kat sayısıdır. Tüm taban alanlarının toplamı da diyebiliriz. Aynı zaman da KAKS bir arsaya yapılabilecek toplam net inşaat alanını belirler. Bulunan bu değerden de brüt alana ulaşabiliriz.
Ayrık nizam temiz imar parseli halinde bulunan arsanın net inşaat alanı hesabı imar planına göre verilen emsal kat sayısı ile çarpımı temiz arsa alanın çarpımı neticesinde hesaplanır. Değişik türden hesaplama yolları mevcuttur. Diğer yöntemlere ilerde değineceğiz.
Örneğimiz de Kaks’ı 1,00 olarak verilen 1000 m² arsamıza yapılacak toplam net inşaat alanımız 1000*1,00=1000 m² olacaktır. Bulunan bu net alanın %20-30 fazlası olarak da satılabilir brüt inşaat alanı hesabını yaparız. Buna göre de örnek arsamıza 1000*1,20/*1,30=1200 -1300 m² toplam da satılabilir brüt inşaat alanı yapılabilir diyebiliriz.
İnşaat maliyet brüt alan hesabında ise işin içine bodrum otopark gibi alanlarda girdiği için toplam brüt alanı net alanın %40-45 fazlası gibi hesap ederiz. Buna göre de örnek arsamıza 1000*1,40/*1,50=1400 -1500 m² toplam da brüt inşaat yapabileceğimizi bize söyler.
İki farklı brüt alan hesabının yapılması genelde müteahhitler tarafından yapılır. Çünkü onlar için gerekli olan arsa maliyeti + inşaat maliyeti sonrasında satılabilir alandan elde edecekleri gelire göre kar hesabı yapabilmektir. Bu hesabı biz de arsanın ederini bulurken yaparız. Arsanın verilen fiyata değer olup olmadığını belirlerken kullandığımız yöntemlerden biri de budur.
KAKS ile beraber bir de TAKS alanımız vardır. TAKS dediğimiz ise taban alanı kat sayısıdır. Bir yapının arsa alanının ne kadarlık kısmına oturacağının bilgisini verir bize. Taks’ı 0,25 verilen 1000 m² arsamız olduğunu varsayarsak; verilen taks değerine göre bu arsaya yapılacak yapının taban oturumunun 1000*0,25=250 m² lik bir alana oturacağı bilgisine ulaşırız. Yapacağımız binamızın taban oturumu 250 m² den düşük olabilir ancak yüksek olamaz.
Taks 0,70 verilen örnek de ise taban oturumunun 1000*0,70=700 m² gibi bir alana oturacağının bilgisine ulaşırız. Bu kadar büyük taks alanları genel de sanayi ve ticari arsalarda düzayak alana çok ihtiyaç duyulduğu için yapılır. Konut alanlarında ise maksimum taban oturumu genel de 0,40’ı geçmez. Ticari konut olursa bu oran 0,50’ye kadar kullanılabilir.
TAKS VE KAKS alanları birbirinin orantılanması ile planlar da verilir. Bu yüzden de taks ve kaks kat sayıları birbirine orantılanarak bulunabilir. Aslında bir nevi taks ile bulduğumuz bina taban oturum alanı verilen kat adedi ile çarpılarakta toplam net inşaat alanı hesaplanır. İşte o yüzden kaks/taks=kat sayısıdır deriz. Yani örneğimiz de verilen 1000 m² arsanın Taks’ı 0,25 Kaks’ı da 1,00 ise Yani bizim 1000 m² lik arsamıza 1,00/0,25=4 katlı inşaat izni vardır deriz.
Bazı durumlarda ise taks ve kat sayısı verilebilir. İşte bu durumda ise kaks hesabını yine aynı formülden yaralanarak buluruz. Yani kaks=taks*kat adedi dediğimiz de arsanın KAKS’ını buluruz. Buna örnek verecek olursak arsa Taks’ı 0,30 olup 3 kat inşaat müsaadesi verilen bir arsanın KAKS alanı TAKS*3=KAKS dediğimiz de 0,30*3=0,90 şeklinde de bulunur.
Bunun tersi hesabı ile de KAKS alanı ve kat yüksekliği verilmiş bir arsanın TAKS alanını da bulabiliriz. Mesela 0,50 Kaks’ı ve 2 kat müsaadeli bir arsanın TAKS alanı 0.50/2=0,25 TAKS olarak da bulunabilir.
Ekranda taban oturumu 0,25 4 kat müsaadeli bir bina ile taksı 0,70 1 veya 2 kat müsaadeli bir binanın durumu görülmektedir. İlgilendiğimiz arsanın plan notların da özel istisnai durum olmadığı sürece genel geçerli durum böyledir.
Ama Avan projeye göre dendiğinde veya taban oturumu 0,20-0,50 gibi olabilir dediğin de plan notlarına göre hesaplamalarımız yapacağımız ve ilgili belediyenin onayına tabi olacağımız hatırda tutulmalıdır.
Bu hesaplamalar bulduğumuz kaks alanı genel de net inşaat alanını ifade etmektedir. Bu durum sadece bahçesiz kütleler de farklılık gösterir haricinde genel de bulunan değer her zaman toplam net inşaat alanını ifade eder. Brüt inşaat alanı ile net inşaat alanı farkı; brüt inşaat alanı dediğimiz de Yapıya dair holleri, balkonları, asansör alanlarını, merdiven ve yangın merdivenleri, toplantı salonlarını, sosyal alanları, asma katları, kottan kazanılan katları, otopark alanlarını, tesisat katlarını ve sair alanları da içine alan m²’yi gösterir.
Bu alanlar net inşaat alanlarına ek olarak ihdas edilmektedir. Her ne kadar yeni çıkan ya da çıkartılacak yasalarla bu alanların bazıları net inşaat alanına dâhil edilecek olsa da çoğu KAKS alanına ek olarak eklenmeye devam edecektir. Yani burada dikkat edilmesi gereken KAKS alanı ile bulunan alanı net inşaat alanı olduğu ve net inşaat alanı ile brüt inşaat alanın birbirinden farklı olduğunun bilinmesidir.
https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1