PLAN NOTU NEDİR ? NEDEN ÖENMLİDİR ?
Plan notları büyük öneme haizdir. Büyük ve küçük ölçekli bütün planlarda bulunur. Büyük ölçekten küçük ölçeğe doğru inerken plan notları uygulama sınırlarını ve çeşitliliğinin belirlenmesinde kullanılır.
Küçük ölçek te plan notları ise imar uygulaması görerek arsa haline gelmiş bir taşınmazın yüzeysel imar planı okumasında veya lejantlarında göremediğimiz detay notlarını okuyabilmemizi sağlar. Özünde Şematik olarak ifade edilemeyen içeriklerin yazıya dökülmek suretiyle açıklığa kavuşturulmasıdır da diyebiliriz.
İmar durum belgesi veya İmar çapında okuyamadığımız detayların belirtilemediği her türlü teferruatı plan notlarında buluruz. Yapılması düşünülen bir inşaatın nasıl ne ölçüde şekilleneceğinin bütün nüansları plan notları ile çözülür. Bazen imar planın da belirtilemeyen ve uygulanma izni olmayan hallerde plan notları ile anlatılır.
Plan notlarını nasıl okuyup yorumlamasını öğrenerek; plan da ek kazanımlarımız nelerdir, kısıtlama halleri var mıdır, yapılaşma şartları detayları gibi bir sürü bilgi arsaya dair derinlemesine bakmamızı sağlar. Bunun yanında plan notlarını okumayan diğer insanların haberinin bile olmadığı bilgiler ışığında arsayı doğru yorumlayıp ederini daha net olarak belirlememize de olanak sağlar.
Bazen plan notunda verilen inşaat alanını kullanamadığımız haller olabildiği gibi bazen de ek inşaat kazanımları olabildiği durumlar karşımıza çıkabilmektedir.
Aslında ana amaç doğru yatırım yapmak ve hatalı yatırımların önüne geçebilmektir. Çünkü uğraştığımız taşınmaz grubu çoğu insanın hayatın da bir kez satın alabileceği çok fazla hata yapma şansına sahip olduğu bir hal değildir. Yapılacak doğru yatırım kişinin parasının değerini korumasına, abad olmasına, bedbaht olmasına veya göremediği bir özellikten dolayı alım gerçekleştirmediğinden dolayı bir ömür pişmanlığına sebebiyet verebilecektir.
Bu yatırımı yapan için de yönlendiren için de böyledir. Nihayetin de yatırımı doğru yönlendirmenin bize ve geleceğimize olumlu etkileri olacağı şüphesizdir.
Plan notları için Alaattin’in istekleri yerine getiren cini desek de yerdir. Plan notu detaylarına indiğimiz de neden böyle dediğim biraz daha anlaşılır olacaktır.
Plan notu; genel tanım olarak bakıldığın da daha önce gördüğümüz şekilsel ifadeler olan Lejanta nazaran daha detaylı bilgi veren planlama sürecinin tamamının anlatıldığı, alt ölçekli planın hazırlanmasının zeminini oluşturan ve hazırlanan plana yön veren uygulama detaylarının gösterildiği yazılı açıklamaların bulunduğu notlar bütünüdür.
Plan notları alt detaylarına bakıldığın da büyük ölçekli plandan küçük ölçeğe geçiş şekillerini, plan Bölgesinin tespitini, arazi çalışmalarının detayını yani Analiz ve sentez çalışmalarının toplanması neticesinde planın uygulanabilirliği gibi inceliklerin yazılı olarak açıklanmasını sağlar. Kısaca Planlama sürecinin tamamını detayları ile anlatır.
İmar plan notunu kısaca açıklamak gerekirse verilen imar <kanun> hükmün de ise, yazılan plan notları da bu kanunun uygulama yönetmeliği hükmündedir.
Bizi ilgilendiren tarafında ise plan notlarının bir arsa için yapılaşma şartlarının temel kaynağı niteliğinde olmasının hatırda tutulmasıdır. Çünkü Plan notlarında bir arsaya veya o bölgeye özgü imar yapılaşma şartlarının tüm teknik detayları bulunmaktadır.
Örneğimiz de; bina derinliğinin 7m nin altında olması hallinde bina derinliğinin 7m yi hiçbir şart altında geçemeyeceği, arka bahçe de çıkma yapılmazsa ön bahçe mesafesinin korunabilir yapı istikametine kadar yaklaşabileceğini, bu durum da arka bahçenin de 1 m ye kadar indirilebileceği gibi uygulamanın nasıl yapılması gerektiğinin şartları belirtilmiştir. Bu küçük parseller için hayati öneme haiz bir plan notudur aslında normal şartlar altında ilk bakışta; ön bahçe mesafesinin 5m, yan bahçe mesafesinin 3m, arka bahçe mesafesinin en az yan bahçe mesafesi olan 3m olacağı göz önüne alındığında yapılaşma müsaadesine sahip olamayan böyle bir parselin plan notları sayesinde inşaatın yapılabileceği ve nasıl yapılacağını bize söylemesi açısından oldukça elzemdir.
Bununla beraber diğer notta ilgi diğer arsalar için arsa alanın 2000 m’ye kadar olması halinde yüksekliğin 24,50 yani 8 kat ile sınırlı TAKS’ı ise 0,35 olabileceği, şayet arsa alanı 2000-3000 m arasında ise kat yüksekliğinin 30,50m 10 kata kadar taban oturumu 0,30 olarak yapılabileceği ancak bunu yaparken de yine Sabiha gökçen hava mania kriterlerine göre hareket ederek gibi yapılaşma izni alabileceğimiz görülmektedir.
Hava mania kriteri demek; hava alanlarının etrafında ki yapılaşmalar da uçak iniş kalkışlarına engel olmaması ve tehlikeli durumların oluşmaması açısından planlarda belirlenmiş maksimum bina yükseklik sınırlamaları kastedilmektedir.
Bizim için Plan notunun ne olduğunu anlayabilmek için öncelikli olarak biraz plan notun da neler düzenlemektedir onlara bakmakta fayda vardır.
İşin içerisine biraz daha girerek teknik detayda neler olabileceği hususunda bir şeyler söylemek gerekirse; plan notlarının uhdesinde;
Uygulamanın ne zaman geçerli olacağı yani hangi şartlar sağlanırsa plan notunda verilen hakların kullanılabileceği; Mesela ada bazlı bütün parseller birleştirilmeden uygulama yapılamaz veya ada bazlı çalışma neticesinde emsal 0,20 daha fazla kullanılabilir gibi.
Emsal ve kademeli emsal uygulamaları dendiğinde ilk plan notu okumamız da gördüğümüz örneğimiz de olduğu gibi arsa alanı büyüdükçe emsal alanın ve kat yüksekliğinin artıyor olması kastedilmektedir.
Emsal hesabına dâhil olan ve emsal dışında kalan alanlar dediğimiz de net alan ve brüt alana giren detaylar dile getiriliyor. Buna en güzel örnek bazen kottan meydana gelen kat alanları emsale dâhil edilirken bazen de dâhil edilmediği durumları söyleyebiliriz. Konut alanın da bodrumun alanın emsale dâhil olduğu ticaret alanlarında bodrum alanlarının Emsal’a dâhil edilmeden inşaat iznine tabi olduğu gibi durumlar karşımıza çıkabilir.
TAKS, KAKS, donatı alanları, yine ilk örneğimiz de açıkça gördüğümüz arsa alanı büyüdükçe kat yüksekliği artarken taks alanı da buna eş değer olarak daralması veya sanayi parsellerinde konutlardan daha büyük TAKS alanlarının olmasını örnek verebiliriz.
Terk alanlarının durumu, çekme mesafeleri, bazen parsellerin sıkışık yapılaşma içersin de kaldığı ve terk alanın çok olması durumunda bölgede var olan diğer yapılaşma şekline uygun olarak çekme mesafelerinin kanun da öngörülen den daha düşük olabildiği haller. Şişli, tarlabaşı gibi eski yerleşkelerin olduğu yerlerde daha çok karşımıza çıkar.
Parsellerin ifraz veya tevhit durumları, birden fazla kadastro parselinin birleşmesi sonucu elde edilebilecek ek kazanımlar. Veya parselasyon planı olan yerlerde tevhide izin verilip ifraza izin verilmemesi gibi.
İmar hakkı transferinin yapılıp yapılamayacağı, böyle bir hak var mı ne zaman kullanabilirim nasıl kullanabilirim.
Her bağımsız bölüm için ayrılacak otopark sayısı, Yolların düzenlenmesi, ağaçlandırma alanları, bölgeler de uygulanacak yönetmelikler gibi çok ince ayrıntılar mevcuttur. Daire başı bırakılması gereken otopark alanı, imal edilecek inşaat alanına göre dikilmesi gereken ağaç sayısına varana kadar kanunlarla kayıt altına alınmış plan notları ile uygulamaya koyulmuştur.
Burada bahsedildiği üzere hazırlanan imar planının çalışmasının nasıl yapılması gerektiğini gösteren plan notlarının değerlendirilmesi işimiz açısından hayati önem arz etmektedir. Diğer slayt larımız da örnek plan notlarının alt detaylarının bize neler kazandırabileceği veya kaybettireceği hususlarını örneklerle inceleyeceğiz.
e mesafelerinin kanun da öngörülen den daha düşük olabildiği haller. Şişli, tarlabaşı gibi eski yerleşkelerin olduğu yerlerde daha çok karşımıza çıkar.
Parsellerin ifraz veya tevhit durumları, birden fazla kadastro parselinin birleşmesi sonucu elde edilebilecek ek kazanımlar. Veya parselasyon planı olan yerlerde tevhide izin verilip ifraza izin verilmemesi gibi.
İmar hakkı transferinin yapılıp yapılamayacağı, böyle bir hak var mı ne zaman kullanabilirim nasıl kullanabilirim.
Her bağımsız bölüm için ayrılacak otopark sayısı, Yolların düzenlenmesi, ağaçlandırma alanları, bölgeler de uygulanacak yönetmelikler gibi çok ince ayrıntılar mevcuttur. Daire başı bırakılması gereken otopark alanı, imal edilecek inşaat alanına göre dikilmesi gereken ağaç sayısına varana kadar kanunlarla kayıt altına alınmış plan notları ile uygulamaya koyulmuştur.
Burada bahsedildiği üzere hazırlanan imar planının çalışmasının nasıl yapılması gerektiğini gösteren plan notlarının değerlendirilmesi işimiz açısından hayati önem arz etmektedir.
https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1