İMAR PLANI NASIL YAPILIR?
İmar planları da yapılırken aynı kadastro da olduğu gibi öncelikle planlama bölgesi belirlenerek işe başlanır.
Akabinde plan verilerinin toplanması aşamasına geçilir. Veri toplama safhasında ilk iş kurum görüşlerinin alınmasıdır. Kurum görüşlerini toplamak demek arkadaşlar, plan yapılacak bölgenin sayısal değerleri, ekranda gördüğünüz tüm kurumlara koordinatlı bir şekilde cd ortamında gönderilir. Bu kurumların eğer gönderdiğimiz plan bölgesinde bir çalışması veya düşünülen bir tasarrufu varsa sayısal olarak gönderilen alan içiresine işlenmesi sağlanarak geri gönderilmesi istenir. Bunu bütün kurumlara ile yaparız.
"Kısa bir örnek verecek olursak devlet demir yollarına planlama bölgesini göndeririz. Demir yolları da plan bölgesi içinde iler de yapılması planlanan hızlı tren yolu geçecek yerler ile bir istasyon alanın kaldığını beyan ettiğinde. Kurumdan bu alanların plan bölgesin deki olacak imarsal yapılaşmaya engel olmayacak şekilde koruma kuşakları da dâhil olarak CD’ye işlemesi ve bize göndermesi istenir. Bizde diğer kurumlardan da gelen bu bilgiler ile planlama alanımız da kurumların istediği şekilde işleyerek planın şekillenmesini sağlarız".
Buradaki amaç plan yapılacak bölgede işe başlamadan her şeyin en baştan belirlenmesini sağlamak ve sürekli tekrar eden birbirleri ile çakışan kurum çalışmalarının senkronize bir şekilde çalışmasını sağlayarak meydana gelebilecek yersiz maliyetlerinde önüne geçmektir.
Bununla beraber tüm kurumların çalışma alanlarının koruma kuşakları ile de planda gösterilmesi demek bu plan alanında yapılacak bir 18 uygulaması sonucu kamulaştırılacak olan tüm alanların bedelsiz olarak devlet eline geçmesi ile doğabilecek her türlü kamulaştırama maliyetinin de ortadan kalkması anlamına gelmektedir.
Kurum görüşleri de alındıktan sonra plan yapımının bir diğer aşaması olan arazi çalışmalarına geçilir. Arazi çalışmalarında mevcut bina tespitleri anket çalışmaları da sonuçlandırılır.
Bu safhada arazinin kullanış biçimleri, var olan binalar, mülkiyet durumları, doğal eşik değerleri, TAKS KAKS değerleri yanında anket çalışmaları ile birçok bilgi toplanır ve hesaplanmaya başlanır. Devamında analiz sentez çalışmalarına geçiş sağlanır.
Analiz sentez aşamasında artık iş iyiden iyiye detaylandırılır ve planlamadan beklenen olması istendiği hale göre şekillenmesi de bu aşamada belirlenmiş olur. Bu çalışmalar ışığında ki bilgiler doğrultusunda plan kararlarının verilmesi aşamasına geçilerek plana dair son uygulama kararları verilir.
Karar aşamasından sonra planın çizilmesi ve neyi neden niye yaptıklarına dair plan raporlarının hazırlanması aşamasına geçilir. Bunlar da hazırlanıp bittikten sonra plan ilgi kurumda yetkili mercilerce görüşülerek hazırlanan planın kabulü ile plan 1 ay süre ile askıya çıkartılır itiraz olmazsa da plan onaylanır. İtiraz olursa bunlar da değerlendirilerek plana son hal verilir. Plan yapımı belediyeler de meclisin yetki alanına girmektedir.
Plan yapım işi önceden köy belediyeleri de dâhil olmak üzere kendi yetkilerinde idi. Günümüz de artık yapılan her türlü plan da büyükşehirlerin onayı alınması gereklidir.
İlçe belediyeleri plan veya tadilat çalışmasını yapar büyükşehire gönderir, büyükşehir değişiklik istenen planda 1/5000’liği değiştirmeyi gerektirecek bir durum yoksa onar veya değişiklik ister, 1/5000’liği değiştirmeyi gerektirecek bir durum varsa önce üst ölçek planı değiştirir sonra 1/1000’liği askıya çıkar ve yürürlüğe alınır. Büyükşehir, ilçe belediye sınırları içinde talep edilen tadilata yönelik daha büyük ölçekte o bölge için başka planları varsa değişiklik talebinde bulunabilir isterse planı onamayabilir de. Bir plan yapımı veya tadilatı yaklaşık olarak normal seyir de 6-8 ay gibi bir zaman alır. Fiiliyatta bu zamanın normalden daha da uzun sürdüğü bilinmelidir.
Tabi belediyeler de bu şekilde işlem yürütülse de bakanlık düzeyinde de yapılması düşünülen çalışmalar için bakanlık kendi uhdesinde planlamalar yapıp bunun uygulamasını da ilgi belediyesine yaptırabilir. Buna örnek Toki’nin doğal afetler sonrası çalışmaları, kanal İstanbul projesi ve benzeri projeler gösterilebilir.
İmar planlarının değişmesi yani tadilatı çok istenmese de sürekli değişime uğramaktadır. Bu eskiden daha kolay olurken günümüzde artık kontrol altında tutulmaya çalışıldığı gibi aynı zaman da zorlaştırılıyor da.
Aslına bakıldığın da planların bir kez yapılıp kolay kolay değiştirilmemesi bir mana da gelişmişlik seviyesine de işaret etmektedir. Fakat bazı ihtiyaç halin de daha önceki örneklerimiz de anlattığım gibi plan değişikliği ilgili kurumunca yapılabilir. Bu bazen de kişinin talebine uygun olarak da yapılabilir.
Yapılan plana itiraz hakkımız askı sürecin de vardır. Plan onaylandıktan sonra iş tadilat aşamasına kalacağı için plan yapım süreçlerini ve arsamızın imarından memnun değilsek şikâyetimizi askı süresin de dile getirerek düzeltilmesini talep edebiliriz. Tabi yapılan itirazların belirli bir mantık sıklasın da olması gerekmektedir. Mesela eski imara göre daha düşük imar verilmesi veya eskiden imar parseli halinde iken yeni imar da yol ya da yeşil alan da kalması gibi durumları örnek gösterebiliriz.
Dikkat ederseniz kadastro yaptık sonra hâlihazır haritaları yaptık ve bunları altlık olarak kullanarak imar planlarını da hazırladık. Şimdi ki aşamamız ise imar planı uygulamalarıdır. https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1