Tamamı yeşil alana veya yola gitmiş parsellerin durumu
Merhaba arkadaşlar bugün sizlere tamamı yeşil alan yol veya da ekranda görmüş olduğunuz gibi çok az bir kısmı imara basmış fakat kendi başına bir imar parsele olamayan haldeki arsaların durumu ile ilgili bilgi vereceğim bu tarzdaki arsalar genelde halk arasında tamamen işe yaramaz herhangi bir şekilde satılması mümkün olmayan çok fazla alıcı tarafından tercih edilmeyen bir durumda olarak görülür ve öyle bilinir Aslında bu tarz arsalar da bir şekilde derlemeye konu olur mu olmaktadır arkadaşlar
bunu şu şekilde izah edebiliriz Aslında bu tarzdaki bir arsanın birkaç değerleme yöntemi vardır bunların başında öncelikli olarak gördüğünüz gibi burada bir imar var bu parselimiz de imarlı kadastro parseli hükmünde ama henüz imar uygulaması görmemiş. Eğer Belediyesi buraya gelip şayet bir 18 uygulaması Yapacak olursak buradaki kesinti miktarı neyse o kesinti miktarı geçtikten sonra kesintilerden sonraki kalan net arsayı tarafımıza verecek ve bizim arsamız imar parsel haline dönmüş olacaktır. Dolayısıyla Normalde tamamı imara gitmemiş veya Hatta bu şekilde değerlendiremez dediğimiz bir arsa imar uygulaması görmesi neticesinde normal Diğer arsalardan hiçbir farkı kalmadığını net bir şekilde göre biliyoruz.
Tabi buradaki mesele Belediyesinin burada 18 uygulamasını ne zaman yapacağı veyahut da hangi şartlar altında bu parselasyonun yapılması ya da 18 uygulamasının yapılması gerçekleşeceği bilinmediği için bu arsamızın Bu haliyle alakalı satışa çıkardığımızda birçok alıcı burayı tamamı yeşil alan ve yola gittiğinden ve kalan imardaki yerinin de herhangi bir şekilde İnşaat yapılması mümkün olmadığından dolayı burayı değersiz bir konumda görmektedir. Oysa ki dediğimiz gibi birinci seçenek olan 18 uygulaması yapılması neticesinde diğer imarlı arsadan yani buradaki 5 nolu kadastro görselinden herhangi bir farkı olmadığını görmüş oluruz.
Bu arsamızın bir diğer değerlendirme yöntemi 18 uygulamasını beklemek zorunda değiliz arkadaşlar Belediyesinden yan komşu parselleriyle anlaşmak suretiyle ifraz tevhit de yapılabilir buradaki parsellerim benim kırmızı net olarak göstermiş olduğum parselimin yan komşu parsellerinde aşağıdaki imar adasına basan bütün parsellerin birlikte ifraz tevhite girmemiz durumunda belediyede Buna müsaade ettiği takdirde Biz burada kendi başına komşu parsellerle birlikte buranın imar parsellerine dönüştürme işlemide gerçekleştirmiş oluruz. Burada ifraz tevhitl diğer parsellerin rıza gösterme durumu olabilir. Bunun sebebi de şudur Arkadaşlar bildiğiniz gibi belirli bir şekilde 18 uygulaması gibi uygulamaları da kesinti yapılması mecburiyeti olduğundan dolayı bu kesinti miktarı bazen imar adasına birebir basan parsellerde belediye buranın kendi başına ifraz tevhti yapılmasına müsaade etmez buradan belirli bir kesinti oranını isteyebilir veya burayla ilgili olarak bu arsayı tamamen kendisine vermek istemesi durumunda buranın imar parsellerine dönüşmesi için belli bir bedel ister. İşte bu şekilde bizim buradaki durumda olduğu gibi bütün parsellerin birlikte beraber hareket etmesi durumunda bizim arsamızın çok büyük bir Terki olduğu için belediye buradan alınması gereken terk miktarına bizim arsamızdaki terkten karşılamak suretiyle diğer parsellerin ifraz ve tevhidine rıza gösterir. Bu durumda da Toplam arsa miktarındaki kesinti oranı ne kadar ise bizim arsamızdan da o kadar kesilip kalan kısmının imar parsel olarak bize verilmesi durumunda komşu parsel sahipleri ile bu şekilde anlaşılırsa Burayı da bu şekilde değerlendirmiş olabiliriz.
yine aynı şekilde 18'de olduğu gibi arsamız Aslında imar olması hasebiyle imar uygulamasını görmesine neticesinde herhangi bir hak kaybına maruz olmadan değerinde arsamızı fiyatlayabiliyoruz yine burada bu tarzdaki bir arsa olduğunda tamamen yola ve yeşil alana bu şekilde gittiğinde bölgedeki imar plan notlarına baktığımızda buranın şayet Emsal transferi hakkı varsa veya Hatta Belediyesi bu tarz arsalarla ilgili arsa takası yapma gibi durumlar söz konusu ise bu arsamızı Biz tamamen belediyeye ya da ilgili kamu kurum kuruluşuna tamamen terk etmek suretiyle buradan Emsal transfer Hakkı veyahut da başka bir bölgede kesintisi yapıldıktan sonraki kalacak kadar temiz imar parseli alan da alma şekliyle de bu arsamızı değerlemeye konu edebiliriz
Bir diğer yandan böyle bir arsayla ilgili herhangi bir şekilde 18 yapılmadı komşular ifraz tevhide razı gelmedi Emsal transferinde belediyeden olmadığını varsayarak konuya yaklaşım Yapacak olursak o zaman da kamulaştırma yolu var mıdır yok mudur Buna bakabiliriz. kamulaştırması için öncelikle şart buradaki yolun açılmış olması parkın yapılmış olmasıdır arkadaşlar. Eğer imaren buradaki Park ve yol açılmamış ise bu durumda biz bu arsamızı kamulaştırmaya konu edemiyoruz Çünkü imardaki yollara basan yerlerin henüz fiiliyatta hayata geçmemiş olması durumları söz konusu ise kamulaştırm davaları yani kamulaştırmasız el atma dediğimiz davaları açamıyoruz Eğer arazide fiili bir kullanım söz konusu ise Yol açıldı Park yapıldıysa buradaki arsamızın parka ve yola giden kısmının tamamının kamulaştırma Bedeli için dava Açılabilir kalan kısımdaki arsamız şayet kendi başına imar parsele olabilecek nitelikte bir yer değilse buranın da tamamının kamulaştırılması istenme gibi de durum söz konusu olur arkadaşlar o zaman yine Ne olmuş olur Eğer burada fiili bir el atma varsa arsamız hiçbir şekilde piyasa ederinden aşağı olmayacak şekilde diğer konut alanlarına basan parsellerin Fiyatını da değerlemesi mümkün olmuş olur şimdi kamulaştırma ile beraber 4 tane değerleme yöntemi söyledik. Arkadaşlar
Bu kamulaştırmayla değerleme yönteminde de işimizi çözemeyecek olursak bu durumda bu arsayı Biz Bu haliyle Hiç mi satamayız Elbette ki satabiliriz arkadaşlar mevcut durumuyla alakalı bu tür Parseller genelde piyasa ederinin yarı fiyatında satış görür Yani şöyle söyleyebiliriz burada 5 nolu parselin metrekaresi 1000 liraya satılıyorsa bizim parselimizde metrekaresinin 500 liraya piyasadan buna alıcı bulabiliriz Arkadaşlar bu aslında halk İçin bir tehdit niteliğinde bir parsel olmasına rağmen işi bilen yatırımcısı için fırsat bir parseldir buradaki mevzu dediğimiz gibi 18'in ne zaman yapılacağını belli olmaması komşu parsellerin birlikte hareket etmek istemeyecek olması veyahutta Emsal transferi gibi bir hak yoksa ya da el atma durumu yoksa burayı hemen değerlendirme imkanının olmadığıdır. ancak yatırımcı burayı aldığında bu yerin değerlenmesi ile alakalı zamana Matuf olarak beklemeye alabilir zamanı matuf beklemeye alacağı için de buradaki 5 nolu personel metresi 1000 lirayken buraya 500 lira vermek suretiyle buraya yatırım yapabilir. Bu şekilde de arsayı satabilirsiniz.
Yani halk arasında bilindiği gibi bu tarz bir arsa öldü bitti demek değildir. Arkadaşlar bu dediğimiz tarzdaki arsaların da anlattığım şekilde 5 çeşit değerleme yöntemi mevcuttur. Eğer imkan dahilinde ise bu tarz Parseller olan arkadaşlar mülkünü Hiç satmasına gerek yok zaman içerisinde burada anlatmış olduğum uygulama çeşitlerinden herhangi birisinin bu Arsa için uygulanabilecek olması durumunda bu parselde yan taraftaki tamamı konuta basan imarlı kadastro parselinden herhangi bir şekilde farklı değildir arkadaşlar.
videosunu buradan izleyebilirsiniz.
https://www.youtube.com/watch?v=YlG8SvVOpwY&t=2s&ab_channel=ERTU%C4%9ERULUZUN
https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1